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八、运用各种估价方法时应注意的问题。
●市场比较法●
① 可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年）
② 建立价格可比基础易出错（楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积）
③ 交易情况修正（修正的方向，分子分母位置）
④ 交易日期修正（说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用）
⑤ 房地产状况修正（直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%）。
●收益法●（有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定）
① 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误
② 收益面积有误（大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好）
③ 收益项目要全、不要漏项（易漏租赁保证金和押金等的利息收入）
④ 费用也要客观（P199教材）a 不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项）。b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定）
⑤ 带有租约的情况（p12规范）对其是否客观的说明
⑥ 纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明
⑦ 资本化率的确定要充分说明理由；⑧ 收益年限的确定；⑨ 公式运用是否正确。
●成本法●
①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物； ②开发成本的确定要有依据；
③管理费用的确定；④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项；
⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。
⑶四种利润率与基数的对应关系（P145理论与方法）易出错； ⑥税费；
⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。
⑧折旧方法的综合运用，以年限法（其中主要为直线法）为主。
⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧； ⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。
●假设开发法●（要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期）
①最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；
②估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；
③建造成本和管理费用、公共设备层成本也属建造成本
④开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算
⑤利息和折现（计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。）
九、几个概念
1、 房地产可视为实物、权益和区位的结合。
① 实物可分为有形的实体及其质量、组合完成的功能三个方面。
② 权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。
③ 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。
④ 两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，其价值可能有很大的不同。
⑤ 两宗实物和权益状况均相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。
2、 相邻关系，从义务方面来说，是对房地产所有权、使用权的一种限制。
3、 一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。 |
