|
四、 假设开发法：难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的测算。
1、适用对象和条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的规划条件列为估价的假设和限制条件，并在报告中作特别说明，说明它对估价结果的影响或估价结果对其的依赖性。
2、假设开发法估价结果的可靠性取决于：
⑴是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。
⑵是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
⑶良好的社会环境也影响着假设开发法的效果。①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供应计划。
3、假设开发法的操作步骤：
①调查待开发房地产的基本情况； ②选择最佳的开发利用方式； ③估计开发建设期；
④预测开发完成后的房地产价值（市场比较法和长期趋势法相结合求取）；
⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； ⑥进行具体计算。
4、假设开发法进行估价的公式：
①求生地价值的公式：A 适用于将生地建成房屋的公式：
生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费
B 适用于将生地开发成熟地的公式：
生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费
②求毛地价值的公式：A 适用于将毛地建成房屋的公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费
B 适用于将毛地开发成熟地的公式：
毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费
③求熟地价值的公式：
熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费
④求在建工程价值的公式：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费
－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费
⑤求旧房价值的公式：
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费
－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
5、运用现金流量法应注意：①开发期和租售期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。
6、假设开发法各项费用的求取：
⑴开发经营期。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。分为开发期和租售期。
确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及 |
