物业税税收基本评估体系的构建思路-房地产估价师考试-

07-10-16 23:15:31    学人教育社区    加为收藏    推荐给好友

　　　目前，物业税是社会极大关注的焦点问题，而2007年10月1日起实施的《物权法》则为开征物业税提供了法律保障。可以说，物业税的出台只是时间问题，但开征物业税需要研究的具体现实问题还很多，其中一个突出的要害问题就是如何构建物业税税基评估体系。
　　一、物业税和当前的房地产价值评估体系
物业税又称“不动产税”，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租者或所有者每年都缴付一定税款，而税款将随着其市值的升高而提高。世界各国物业税的计税依据主要有房地产的租赁收入、房地产的账面价值或获得成本、房地产的评估价值等几种。我国的物业税是一种在房地产保有环节征收的财产税，按评估值征税可以促使纳税人合理利用房地产，从而促进房地产资源的有效配置。因此，我国物业税的征收离不开对物业税税基即房地产市场价值的评估。
由于物业税的计税依据是房地产的市场评估价值，加之税值会随房地产的升值而提高，因此，它关系到千家万户的切身利益，而且与他们的经济承受能力紧密相连。假如没有一个科学规范的物业税税基评估体系，将很有可能引发其他社会问题。
目前，我国国内的房地产价值评估体系并不完善，评估企业良莠不齐，评估人员的主观随意性较大，不同房地产评估机构的评估价值往往相差很大，先有价格后套方法的现象屡见不鲜，评估方法和评估依据等的选择缺乏令人信服的科学依据，使得房地产评估“艺术性”有余，而科学性不足。因此，完全依靠当前的房地产价值评估体系来评估物业税的税基是不合适的。因此，如何根据我国物业税税基评估工作面广、量大、类多、敏感性强、具有周期性的特点来构建一套相对独立的物业税税基评估体系，是物业税开征前所必须解决的一大问题。
　　二、物业税税基评估体系的构建思路
　(一)评估组织
为了保证评估工作的公正、科学、专业、高效、统一，物业税税基评估应由税务部门统一组织，不宜由社会评估机构分散组织。各地统一组织评估可采取以下两种形式：1．税务部门成立专门的房地产评估机构；2．税务部门会同房地产治理部门指定一家资质高、社会信誉度好、配备足够数量专业评估人员且已有多年评估经验的房地产评估机构来承担评估任务。因为委托多家评估机构的形式轻易造成评估标准和评估结果不一致，故不宜采纳。
地方税务部门无论采用哪一种形式，都应在国家公布的统一评估标准下公正、科学地开展工作，并接受国家税务总局的指导和监督。同时，由于物业税征收关系到千家万户的切身利益，为保证纳税人的知情权，地方税务部门在组织对物业税税基进行评估后，应将区片评估结果对外公布，并给予一定的申诉期。
　(二)评估原则
在构建物业税税基评估体系时，除了应遵循房地产估价的一般原则即合法原则、公平原则、替代原则、最高最佳使用原则和估价时点原则等外，还必须遵循以下原则：
1．高效率低成本原则：物业税征收的涉及面非常广，因此，税基评估工作必须要保证高效率和低成本，否则将直接影响物业税征收工作的正常开展。
2．统一估价标准原则：在房地产评估中，不同的评估方法、参数选择、评估人员评出的房地产价值往往相差很大，因此，物业税税基评估应由国家公布统一的评估标准，这样既保证了评估工作的效率性，又能体现评估工作的公正性。统一的评估标准细则主要包括各类房地产的评估方法选择、各类参数指标的选择、因素修正调整的幅度等等。而各地区可以在评估中根据当地房地产市场的实际情况修正各类参数指标值。
3．分区分类评估原则：由于物业税税基评估的工作量非常大，在实际工作中要对每一宗房地产单独进行评估显然是不现实的，因此，需要尽可能广泛地应用房地产评估中的替代原则进行批量评估，这样既能保证评估工作的高效率，又能兼顾到公平。同时，考虑到不同类型、不同区

loading...

上一篇:     下一篇: