房地产估价报告书常见错误（二）房地产估价师考试

07-10-16 23:15:31    学人教育社区    加为收藏    推荐给好友

　　六、估价方法运用错误：
（一）比较法
难点：交易修正
1、选择的可比实例描述不清
（1）、交易日期描述不清
（2）、交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）
（3）、交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）
（4）、交易房地产状况不清（现房、期房、结构、装修等）
（5）、付款方式（一次性、分期）
（6）、交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）
上述，一点描述不清为一错点。
2、选择可比实例可比性差
（1）、相同地区或同一供求圈内
（2）、用途应相同中国地产商www.zgdcs.com
（3）、建筑结构相同
（4）、建筑规模应相当
（5）、权利性质应相同（主要是土地）
（6）、交易类型与估价目的应相同
（7）、可比实例交易成交日期与估价时点应接近
（8）、交换价格可修正为正常交易价格
3、四项修正错误：单项修正不超过20，综合修正不超过30；
综合修正=各项修正幅度绝对值和
只有这样交易实例才可能修正为正常价格
4、系数修正方面的错误
（1）、修正项目错误：
（2）、修正方向错误：分子、分母修正颠倒（日期为分子，其它为分母）；修正上下方向调整错误；
5、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况
6、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平（主要是汇率选取）
7、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：
交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小；

loading...

上一篇:     下一篇: