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商品房预售的若干法律问题-房地产经纪人考试- |
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07-10-16 23:15:31
学人教育社区
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一、合同订立与风险防范
1、商品房预售合同是当事人双方约定，出卖人在规定的期间内建成房屋并将其所有权转移给买受人，买受人应预先支付一定价款的协议。
合同的内容如何确定，是订立合同的一个最重要的问题。因为订立合同就是要设立、变更、终止民事权利义务关系，涉及享受哪些权利，应当履行什么义务，关系到合同当事人的利益和订立合同的目的，只有对合同内容协商一致，合同才能成立。
一般而言，买卖、委托、租赁等合同的内容应包括：当事人、标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决的方法等。合同的订立，必然经过要约、承诺两个步骤。要约是希望和他人订立合同的意思表示，必须内容具体明确。而是受要约人同意要约的意思表示，承诺的内容应当与要约的内容一致。一有实质性变化，则为新要约。
王某提出要购买看中一套房，开发商告知有购房意愿者可预先登记并留下联系地址。后被告知该套房已被他人购买，可另挑一套，王某之妻应开发商的邀请前往购房，因拿不定主意，双方没有签定房屋买卖合同，但她要求收入现金5000元，作为今后购房之定金。开发商收下后，开了一张“收到王×先生交来购房定金人民币5000元”的收条给王×之妻。后因王×坚持购买原先看中的那一套，双方发生纠纷，诉至法院。
原告向被告登记购房时提出了要约，但未得到承诺，随后虽交款给被告，但买卖之标的物没有确定，双方未能签订合同，缺乏买卖合同的形式要件，合同没有成立。故原告的诉讼请求不应得到支持，而应责令开发商返还王某 5000元并按银行利率计息赔偿损失。
2、发展商在广告中的承诺是否有法律约束力？
发展商在推销楼盘时，通常会制作精美的宣传册，或透过当地传媒进行宣传。广告中会列明许多承诺：如租金回报、回购的保证；提供银行贷款的承诺；对物业的装修标准、主要设施、四周环境的陈述，等等。而这些内容往往并未出现在双方随后所签订的《预售契约》中，买卖双方的纠纷也因此而产生。根据《房地产广告发布暂行规定》的有关条款，房地产广告应当遵守许多明确具体的限制性规定，如“不得以所需时间来表示距离”，“房地产广告涉及内部结构、装饰装修的，应当真实、明确”等，对违反上述规定购房地产广告，该《暂行规定》也作了相应的处罚措施。但对广告的内容是否可以认定为预售方对买主的承诺，尚未有明确的法律规定。
从民法原理言之，广告属于要约邀请，而不属于要约本身，最终认定双方的权利义务，应当以双方签定的正式合同为准。但这并不是说发展商就可以随意在广告中作任何不负责任的宣传而不受任何约束。本人认为，广告中的内容虽然未规定在预售契约中，但买主作出认购决定是某于广告中的承诺，发展商不能仅仅以其承诺未在合同中出现而推卸责任。假如广告中包括使合同成立的确定性内容，即使未见之于合同正本，也应当视为合同的要约而加以认定。
3、预售合同的登记是否应为合同生效的条件？
《城市商品房预售治理办法》和《城市房地产开发经营治理条例》中均规定，在预售合同签订后30天内，预售人应当持预售合同前往有关部门办理登记备案手续。经过登记，即标志该预售合同完全生效，受到法律的完全保护。对未经登记的预售合同是否无效，上述法规未作明示，而《广州市房地产交易治理办法》中规定，凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。假如发生纠纷后一概以无效合同来认定，无形中会扩大纠纷的涉及面，既不利于纠纷的解决，也会同时伤害买卖双方的利益。商品房预售是双方的民事行为，只要预售合同出于双方平等协商一致的结果，虽未办理登记，法律仍应予以保护。
对商品房预售合同实行登记，是国家主管部门为了加强对房地产开发经营的治理而采取的一项措施。未作
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