谈谈商品房面积误差-房地产经纪人考试-

07-10-16 23:15:31    学人教育社区    加为收藏    推荐给好友

　　一、什么是面积误差
“面积误差”是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中，通常称面积误差为“房屋缩水”，实际上表现形式各有不同，不但有“缩水”，还有“涨水”。有的人买的房子面积较大，可是在房屋交付后发现屋里面好象并没有想像中的宽敞，这就是面积缩水的问题；在房屋预售活动中，发展商声称自己房屋的使用率为90，结果最后只有80，这就产生了误差；有的是因为公摊面积的问题，可能购房者最后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然减少。另不排除有这样极个别的情况，就是公摊面积不变，但开发商将按有关测绘规范不应公摊的建筑也列入了房屋买受人的公摊面积，房屋买受人因此受到损害。
根据有关规章的规定：商品房若按“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都有可能导致房屋买受人的面积误差，都会给购房者带来影响。
由于建设施工的特点，和开发环节的不确定因素，面积误差是不可避免的。为将房屋买受人的购房风险控制在一定的范围内，最有效的办法就是在《商品房买卖合同》中对建筑面积、套内建筑面积、使用面积等各个因素做出明确约定，假如超出一定幅度，则房屋买受人享有退房、得到补偿、不支付面积差价款等有利的条件。

　　二、谈谈公摊面积
普通商品住宅和商业用房，在房价款中均包含公摊面积价款，就是说，公摊建筑是需计入成本与价格中的，而大部分的面积误差纠纷往往是由于公摊面积的计算问题引起的。
公摊建筑面积包括两大部分。一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和治理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
公摊面积包括上述内容，但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，可以摊入购房价款中。此外，其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。
虽有明确的规范和规定，但作为一个买房的消费者，却无法了解其购买的房屋，哪些部分是公用建筑部分，其中哪些要计入公摊面积，哪些不计入。因为其无法实地丈量，不具有相应测绘能力，所以也不可能清楚要摊多少公用面积。
根据有关房地产规范，在房地产开发商售楼时，房地产治理机关将会通过一定的审批、监管手续，核准其公用建筑面积分摊系数和测绘成果，依法进行产权登记备案手续。每一位购房人士所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应分摊的建筑面积。

　　三、谁来判定面积误差
有的消费者凭感觉认为自己的房子面积缩水，更有人自己拿着皮尺量面积，去找发展商理论。不少发展商也以自己计算为依据，要求购房者补交面积差价款。或在房地产治理机关核发房产证后，有人仍然对其产权登记载明面积不服，认为可能存在不准确因素，从而出现纠纷和争议。
购房者自己测量的结果是否可以作为依据呢，虽没有禁止性规定，但测量房屋建筑面积，有比较复杂的公式、方法，另外还要求全面而专业的测量工具以及具有相关资质的测量人员。普通的购房者很难做到这一点，所以其测量结

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