2008年中级会计职称考试《中级会计实务》第五章讲义-会计师资格考试-

07-10-16 23:15:31    学人教育社区    加为收藏    推荐给好友

第五章投资性房地产

　　第一节投资性房地产的确认和初始计量

　　投资性房地产的概念

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

　　这里的房地产不仅包括房屋、建筑物，还包括土地使用权。

　　1.已出租的土地使用权

　　假如土地使用权以经营方式出租，就作为投资性房地产，但有一条件：土地使用权是通过转让或通过出让方式获得的(注重不是通过出租方式获得再出租出去)。

　　2.持有并预备增值后转让的土地使用权

　　假如企业持有并预备增值后转让的土地使用权，也是投资性房地产。

　　但是，按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并预备增值的土地使用权，不能作为投资性房地产。

　　3.已出租的建筑物

　　是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，也属于投资性房地产。

　　下列项目不属于投资性房地产：

　　1.预备出租但没出租的，不属于投资性房地产;

　　2.不属于自己的，比如是租别人的又出租出去;

　　3.认定为闲置的土地使用权;

　　4.企业经营治理所开的饭店;

　　5.房地产开发企业预备出售的楼盘。

　　第二节投资性房地产的后续计量

　　一、同时满足两个条件的采用公允价值模式计量，不同时满足的按成本模式计量，两个条件是：

　　1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;

　　2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　二、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　1.取得时

　　入账价值=买价 税费

　　2.资产负债表日，需要对投资性房地产进行测试，以确定其公允价值。假如公允价值与账面价值不同，应当按照公允价值调整其账面价值。公允价值和账面价值的差额，计入当期损益----公允价值变动损益，“公允价值变动损益”是损益类账户。

　　例1.购买房地产时支付1200万元，投资性房地产入账价值为1200万元。2007年12月31日房地产价格为1500万元，这时，就应该按1500万元记录，即再补计300万元：

　　借：投资性房地产---××房地产(公允价值变动)300

　　贷：公允价值变动损益300

　　注：(1)在采用公允价值模式进行后续计量时，“投资性房地产----××房地产”下应设两个明细科目：“成本”和“公允价值变动”。如上例，购买时支付1200万元，则1200万元即为投资性房地产的成本部分;2007年末价格上涨300万元，这300万元就是公允价值变动部分。

　　(2)每期期末都要按公允价值进行调整。假如2008年末上例中所购房地产价值降为1400万元，账面价值应调减100万元：

　　借：公允价值变动损益100

　　贷：投资性房地产---××房地产(公允价值变动)100

　　则2008年年末，“投资性房地产----××房地产”的账面价值已调整为公允价值1400万元。

　　三、投资性房地产后续计量模式的变更

　　投资性房地产初始入账时比同时满足前述两个条件，当时采用成本模式进行计量。但现在两个条件已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要将原来的成本模式改为公允价值模式，这种变更属于会计政策变更，在第十六章还会有涉及到。

　　对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本模式计算的损益的数额与公允价值模式计算的数额之间的差额调整当期期初的留存收益。

　　例2.请参考教材P86例5-6。

　　甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为9500万元。

　　假设甲企业按净利润

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