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1、HQMF90921：
问题：张老师你好：
《指南》第67页中“工业用地收益小或者收益不明显”这句话，在其他地方也经常说，我一直不理解，工业用地的收益隐含在工业企业的经营利润中，工业企业的经营收益是相当大的。根据贡献原则，土地是能分摊到利润收益的，我们评估工业项目时，为什么说，在非凡情况下，可以使用收益还原法？为什么说“工业用地收益小或者收益不明显”？
我认为工业用地的收益与居住用地一样，工业用地的收益也是很明显的。不知道“工业用地收益小或者收益不明显”这句话，是从什么角度分析的，请回复。谢谢。
老师：您好！
我们知道,土地贡献最大在于区位,而工业用地相对于住宅和商业用地,那么它的贡献率是相当低的,假如是矿山用地那么贡献率就更底.工业利润大,但是一般工业用地没有住宅和商业用地价格高,那工业的利润有些也不是由于土地带来的,比如高新技术等等,从这样分析,就可以知道工业用地的土地贡献率较少.
2、cj691227：
问题：请问老师，土地估价报告为什么不能做为抵押证据？
老师：您好！
土地估价报告书的使用有以下几个方面：1．委托方按估价目的使用的要求及承担的责任；2．用于土地估价行业主管部门及自律组织的业绩抽查；3．用于土地行政主管部门土地估价结果备案的要求及承担的责任；4．用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任。抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押是一种财产担保，由于这种担保形式比人的担保更加可靠，因此在经济合同中被广泛使用。抵押既不同于作为人的担保的保证，与财产担保的质押、留置、定金也有不同.
所以土地估价报告书不能用于抵押.
3、HQMF90921：
问题：张老师你好：
关于本科的指错题，你在讲课中说：一种是报告本身的错误、一种是计算过程的计算、公式、费用内容等有关的计算错误。这和“房地产估价师”考试没什么大的区别，我认为计算过程的错误完全可以参照，你在《实务》中讲的“常见分析错误”。针对各种估价方法，你列举的很具体了。
只是需要你根据往年的考题再给重点的罗列以下，并出几道例题，让我们在明确一下。学员期盼着。谢谢。
老师：您好！
你先看一下这个,归纳的不知道对不对,有关例题我再想办法找一下.关于土地估价报告的改错,搜集总结了一些轻易出现错误的地方,不知道是不是全面,仅供参考.一、估价报告格式的规范性一份完整的土地估价报告，要求内容全面、格式规范，各项表述清楚准确。在规范性方面，报告中常出现的错误有如下。1、报告内容不全，有明显遗漏或错误。估价项目名称不明确；（1）缺少《估价结果一览表》。在第一部分总述中应当包含《估价结果一览表》。（2）缺少一般因素、区域因素、个别因素的描述。或者把个别因素、区域因素、一般因素中的有关内容颠倒。第二部分，估价对象描述及地价影响因素分析中，一般因素、区域因素、个别因素的描述。比如有关一般因素的地价政策因素错误地划分到了区域因素中去、将个别因素——宗地外形、面积列入了区域因素；将区域因素——环境条件列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)等。（3）估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证实”。（4）未列出土地估价的技术标准；（5）“估价定义中，未说明是什么权利的土地价格”。（6）“土地权利状况”未作他项权利状况说明；（7）“地价定义”未说明土地开发程度；（8）“地价定义”未说明土地用途、使用年期、权利状况、开发程度等；（9）“估价结果中，缺少单位地价”，地价没有用大写，地价用外币表示的没有列出估价时点的本外币汇率。（10）“需要非凡说明的事项中，缺少估价假设 |
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