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2000年采用收益还原法计算题解析
题目：2000年土地估价理论与方法第五大题计算题的第二小题（略）
（一）审题
1、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法
2、明确估价时点，与土地使用权取得时间隔了5年
3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用
4、明确题目要求计算出的价格类型，土地市场价格的单位应为“元/平方米”
（二）解题思路
第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益
第二步：计算建筑物部分产生的纯收益
第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益
第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格
（三）列出评估过程
1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法
2、基本公式
（1）房地年纯收益计算公式
（2）建筑物年纯收益计算公式
（3）土地年纯收益计算公式
（4）有限年限土地价格公式
3、计算步骤
（1）计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年运用收益=押金×押金收益率
③年总收益=年租金收益 押金年运用收益
（2）计算房地年总费用
年总费用=月平均费用×12月
（3）计算房地年纯收益
房地年纯收益=年总收益-年总费用
（4）计算建筑物年纯收益
①建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限
②建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
（5）计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益-建筑物年纯收益
（6）计算土地市场价格
（四）难点及常见错误分析
1、难点
（1）估价时点和土地使用年限的关系
（2）土地年纯收益的计算
（3）所提供条件的清楚分类
2、常见错误分析
（1）没有解题思路说明
（2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算
（3）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误
（4）建筑物年纯收益计算基数错误
（5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误
（6）没有计算土地单位面积价格
（7）解题思路或计算步骤混乱 |
