整理资产评估内容辅导-土地估价师考试-

07-10-16 23:15:31    学人教育社区    加为收藏    推荐给好友

(一)资产评估概述来源：www.examda.com
资产评估就是对资产的确认与计量。现代资产评估的兴起是市场经济发展到一定阶段的产物，也是社会分工日益专业化的结果。资产评估主要由评估主体、评估客体、评估目的、评估标准、评估原则、评估程序和评估方法等要素构成。作为一种与市场经济相适应的中介服务，资产评估具有现实性、市场性、猜测性、公正性和咨询性等特点。在资产评估中应遵循真实性、科学性、可行性和公平性原则。国有资产评估的法定程序包括申报立项、资产清查、评定估算和验证确认4个环节。
(二)资产评估的基本方法来源：www.examda.com
资产评估可以采用收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法。评估机构应根据不同的目的与对象，选用其中的一种或几种方法进行评定估算。如同时选用几种方法评估，应对各种方法得出的结果进行比较和调整，以求得出合理的资产评估价值。
收益现值法的基本原理是：在确定资产预期收益的基础上，通过本金化处理，得到收益现值，并以此为依据确定资产评估价格。收益现值法主要适用于两类评估业务：一类是企业产权变动时的资产评估；另一类是有现实收益和预期收益的无形资产转让和作价人股时的资产评估。其基本公式为：收益现值一预期收益÷本金化率。如何正确确定预期收益和本金化率，是采用收益现值法评估资产价值的要害。应用收益现值法依据如下程序进行：第一，搜集并验证与被估资产有关的财务报表和经营状况资料；第二，计算和对比分析有关指标及其变化趋势；第三，科学确定收益期、预期收益和折现率；第四，计算并确定被估资产的评估价值。收益现值法的应用应满足以下几个前提条件：资产使用、被估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产、产权所有者承担的风险能用货币计算。收益现值法的优点在于，在所用各项参数科学合理的前提下，可以比较真实准确的反映企业的资本化价格；可以较好的确定各种不易确定的无形资产的价值；将资产评估与投资决策有机结合起来，易于为买卖双方所接受。其缺点主要是猜测未来各项收益额的难度较大且评估适用范围较小。
重置成本法是以现实条件下被评估资产全新状态的重置成本，减去该项资产的实体性贬值，据以估算资产价值的一种资产评估方法。主要适用于评估可复制、可再生、可重建或可购买，且具有有形损耗和无形损耗特征的单项资产和部分整体资产。计算公式为：资产评估价值一重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值。重置成本法的评估程序为：确定重置成本一确定有形损耗一确定无形损耗一确定被估资产价值。采用重置成本法评估资产价值时，被估资产应符合以下假定前提：不改变原有用途，其实体特征、内部结构、功能效用与假定的重置全新资产具有可比性，可以再生或复制，并应随时间的推移而逐渐贬值。该方法具有一定的科学性和可行性，被估资产的有关参数和资料易于取得，在某些场合重置成本法具有一定的不可替代性。但重置成本法难以准确评估资产的无形损耗。有些资产(如无形资产)则不宜采用这种方法评估。
现行市价法又称市场比较法，它通过市场调查，选择若干个与待估资产相同或类似的资产作为对比参照物，分析参照物的成交价格和交易条件，并就影响价格的有关因素进行对比调整，在此基础上估算确定被估资产价格。现行市价法一般适用于市场条件较好的单项资产评估和整体资产评估。其基本计算公式为：变现净价一变现价格一变现费用。采用现行市价法的要害在于正确确定资产的变现价格。应用现行市价法进行评估的程序为：明确评估对象．选择参照物一比较差异并确定调整系数一确定被估资产变现价格一确定被估资产变现净值。应用现行市价法进行资产评估，应具备以下三个基本条件：公平的市场环境；有现实或潜在的市场需求；有可供比较

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