地价因素的影响与处置-土地估价师考试-

07-10-16 23:15:31    学人教育社区    加为收藏    推荐给好友

　　一、问题的提出
　　国务院《城市房屋拆迁治理条例》就城市房屋拆迁补偿问题明确规定：拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿；拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换；货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在城市房屋拆迁过程中，用房地产的市场评估价格作为被拆迁房屋货币补偿的依据，充分体现了在社会主义市场经济条件下，拆迁人和被拆迁人作为平等的民事行为主体，就被拆迁房屋补偿而言，是一种等价交易关系。
　　在我国，由于城市房屋权属登记遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体相一致的原则，因此，城市房屋拆迁货币补偿的金额是包括被拆迁房屋实体和其所占用的土地使用权在内的一个完整的公平的市场价格。国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）在涉及征地和房屋拆迁补偿估价时，认为依法以有偿出让转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益的需要拆迁其地上的房屋时，对该土地假如视为提前收回，则应在拆迁补偿估价中，包括土地使用权的估价，此中土地使用权，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。《城市房地产治理法》规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；在条件许可的情况下，设定房地产抵押权的土地使用权可以是以划拨方式取得的。这说明划拨土地也具有抵押价值，按照等价交易的原则，划拨土地使用权应作为拆迁价格的构成部分。
　　即使是征用农村集体的土地，《土地治理法》也规定了要按照被征用土地的原用途给予补偿，并明确了征地补偿的项目和补偿的价格标准。以上说明，土地使用权价值是城市房屋拆迁补偿价格构成中不可或缺的重要组成部分，在特定的区位环境条件下，甚至对城市房屋拆迁补偿的金额起决定性的作用。
　　土地使用权的权益和房屋建筑物实体形态构成了城市房屋拆迁补偿价格的基础，它们的不同组合成为影响城市房屋拆迁补偿价格的比较因素。假如我们把土地使用权的权益看作区位价格，同时取房屋建筑物实体形态的重置价格，在不同房屋结构形式和不同容积率的情况下，房屋建筑物对土地的利用有的比较充分，表现为建筑面积可能大于占用范围内的土地面积，有的比较富余，表现为所占用的土地面积大于建筑面积，比较典型的情况下，甚至是只“拆迁”基本不影响房屋使用的土地。由于城市房屋拆迁估价标的物的主体众多，不同估价对象的评估价格具有密切的关联性，城市房屋拆迁估价政策性强，又是一种即时交易的关系，拆迁估价结果作为拆迁补偿的依据，对拆迁当事人的利益具有直接的影响。拆迁估价有如此重要的作用，在较短的时间内，面对大量的估价标的物，一一量化影响不同土地使用权权益与房屋建筑物实体形态的组合整体对城市房屋拆迁补偿价格的影响，将是十分困难的。
　　由此，如何定量确定土地使用权价值对城市房屋拆迁补偿价格的影响，形成一条清楚的土地使用权和房屋建筑的价值和实物形态在不同配比的情况下，量化土地使用权价值对城市房屋拆迁补偿价格影响的技术路线，正确处置城市房屋拆迁补偿价格构成中地价与房价的关系，是城市房屋拆迁估价操作框架的中心环节。
　　二、问题的解决
　　解决上述问题的基本思路，是将城市房屋拆迁中的房和地分解，不仅是价值的分解，在有的情况下甚至是房地实物形态的虚拟分解，然后分别考虑他们价格的影响因素，因为各地的地价和房屋重置价都有较为成熟的标准和相应的修正系统，我们会发现，量化这些影响因素的依据相当充分，从而摆脱了把不同实物和价值形态的房地结合作为整体来量化城市房屋拆迁补偿价格影响因素的难以确定状态。思路更加明确，操作更加简便。
　　1.区位价 房屋重

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