2002年土地估价师考试土地估价实务真题-土地估价师考试-

07-10-16 23:15:31    学人教育社区    加为收藏    推荐给好友

第一部分计算题(共3题，各题分别为30、30、40分，共100分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数。地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。请在每题下方空白处答题)
一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5，投资利润率为10，土地还原率为6，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40，第二年投入60，银行贷款年利率为5．5，开发利润为总售价的15，销售税费为售价的5．5。根据以上条件，试计算:
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;
(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙预备以开发完成后的部分房地产按售价的90给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
三、某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下:
(1)B宗地:占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20和30。
(2)C宗地:占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地:占地3．5公顷，于2002年9月以国家作价入股方式取得，40年期、"七通一平"条件下作价425元/平方米。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投人，每季度投资额相等，在季内均匀投人;设定土地开发资金的贷款季利率为1．5，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10;土地增值收益率为20;土地还原率取6
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。
根据以上条件，试回答以下问题:
(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;
(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租

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