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第三部分土地及附着物估价
一、估价原则(略)
二、估价技术路线
由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。
三、估价过程
基本公式：
评估对象价格＝土地价格＋建筑物价格
（一）土地估价
1．成本法评估土地价格
本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象四周或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。
（1）比较实例选择：
本次评估收集了以下3个比较实例
比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地
比较实例B：临江路158路，国有出让运输业用地
比较实例C：临江路194路，国有出让工业仓储用地
（2）比较因素选择：
比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素（具体说明略）
（3）编制因素条件说明见表1。
表1因素条件说明表
待估宗地及实例内容比较因素评估对象比较实例A比较实例B比较实例C
交易情况正常作价入股正常出让正常出让正常出让
期日1997.91997.51997.81997.4
区域因素位置四方路东平路临江路临江路
距市中心距离19km20km22km23km
基础设施五通一平生地生地生地
工业集聚度好好较好较好
交通状况好好较好较好
个别因素土地用途仓储仓储运输业工业仓储
面积（m2）485065002300186500
使用年限（年）50505050
土地外形规则规则规则不规则
容积率0.410.460.420.40
（4）编制比较因素条件指数表（表2略）
（5）因素修正
由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。
因素修正见表3
表3因素修正表
比较实例ABC
地价（美元/m2）242321
区域因素100/100100/99100/97
个别因素100/100100/99100/90
比准价格（美元/m2）2423.724.05
上述比准价格接近，取其算术平均值：
地价（24＋23.7＋24.05）÷3＝23.9
取整为：24美元/平方米 |
