2000年土地估价师考试土地估价实务真题-土地估价师考试-

07-10-16 23:15:31    学人教育社区    加为收藏    推荐给好友

第一部分综合计算题（共2题，每题各40分，总分80分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式;无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题）

一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。假如以该宗土地使用权评估价的70贷款，请问该公司最多可贷多少款?

项目其他有关资料如下：
（1）该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。
（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60，第二年投入40。
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90和80。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中治理费为年租金的10,维修费为租金的8，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12;项目投资回报率取建安造价的30;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2。另外，当地土地还原率为8，综合还原率为10，银行贷款利息率为10

二、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于四个）。

（1）案例资料：